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2019-10-18 19:50 来源:凤凰社

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土地70年到期后,怎么办?

土地70年到期后,怎么办?

房屋产权到期怎么办?就在温州部分20年产权房屋纷纷到期之时,国土资源部做出了权威回应:自动续期不收费。20年产权的清楚了,那么70年的呢?

温州20年产权房“地权到期”引发热议

2016年,温州一些20年住宅土地使用权到期的房屋,被当地有关部门告知“需要缴纳高达三分之一房价的费用”,引发了人们的热议,70年土地使用权的问题再次牵动了国人的神经。

  • 据《温州商报》报道,2016年4月,温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期,如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。而从去年开始,20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且,这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题,在全国可能也属先例。

  • 连月来,此事都未有定论。12月23日,国土部正式回复:自动续期不用缴费。针对温州当地20年住房土地使用权到期问题,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理,即不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续,涉及“土地使用期限”,仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

  • 香港《文汇报》报道,目前,类似温州这样20年土地使用权的住房在内地为数并不多,大部分的住房土地使用权续期问题将集中爆发在2030年和2050年左右。但很多人意识到,土地使用权的70年大限问题,并非那么遥不可及,一旦真的到期高额续费,对于很多人而言都难以接受。

  • 凤凰网评论称,中国民众对“70年”大限的恐惧,一是基于对高房价的恐惧,一个不争的事实是,高房价离不开高地价的助推,在当前民众对房价和地价都没有任何博弈能力的语境下,用终其一生的收入购置房产之后,还要在70年后续交高昂的土地出让金,这无法让民众不焦虑;二是基于对公权力的恐惧,在公权和私权冲突的情况下,公权显然是神圣不可侵犯的。基于这两点,每一次法律对“70年大限”的完善,都意味着民众要经受一次精神的折磨和制度性焦虑,这是必然的。

  • 此前,除温州以外,青岛、济南、深圳等城市也遇到类似情况。这些城市大多在市级层面提供了临时性解决方案。有的方案深受权利人欢迎,也有的不尽如人意甚至引起争议。可以说,正是这个案例,给全国所有的房屋产权人敲响了警钟:你们不过是住在租了70年的房子里而已,一旦到期,如果高额续费,房子将如何安放?

相关法规存在矛盾,尚不应盲目乐观?

温州20年住房土地使用权到期后,自动续期不用缴费,这是否意味着土地70年产权到期之后,也可以免费续期呢?

  • 《南方都市报》评论认为,对于此事,一些媒体和专家将之视为土地使用权到期后,在实践和政策层面的一大突破。然而这并不意味着,土地使用权70年后自动免费续期的问题已经解决了。有关住宅建设用地使用权到期问题,是落实党中央《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》所采取的过渡性措施。但很显然,如果就此认为以后土地使用权到期后不缴费自动续期的观点仍然是一种过于乐观的误读。首先,国土资源部的这个决定和处理办法,仅仅是针对“温州当地20年住房土地使用权到期问题”这个特例,而不是“土地使用权70年”的普遍情况。

  • 其次,彻底解决70年的问题,需要修改中国当下的《土地管理法》,需要解决《物权法》和《城市房地产管理法》等法律法规之间的矛盾和冲突。如果按照《物权法》“自动续期”的规定,所谓自动,当然不需要走其他程序,不需要续费。但关于是否“续期”的问题,在《物权法》立法的时候就争论很大,最早的草案是“自动免费续期”,但因为意见不统一,最后就模糊处理,只规定“自动续期”,至于是否收费,以及如何收费,推到以后再处理。当时立法者可能认为70年的问题没有那么迫切,为了不影响《物权法》的出台,所以算一个妥协的安排。但在居民财富的绝大部分都和房子有关的时候,这个问题已经到了必须解决的时候。但不管如何,要么修改《物权法》,要么在《土地管理法》或者《城市房地产管理法》中予以明确。

  • 香港《大公报》亦报道称,内地实行“房地分离”制度,土地所有权归国家和集体所有,房屋所有权属于个人产权。房屋所有权作为私有财产权的一种,房屋所有权是永久的,但土地使用权是有期限的。光明网则评论称,作为主管部门,倾向于选择更利于自己或者说离自己更近的法律法规,去依法行政。这样的法律法规,无疑是《房地产管理法》,而不是《物权法》。因此在有些地方也就出现了土地使用权到期后无法进行房屋产权交易的问题,地方有关部门制定“土办法”,给提出申请并补交了土地出让金的业主办理续期相关手续,否则原有土地使用权消灭,其土地使用权被无偿收回。比如青岛、深圳和温州等地方政府都认为土地期满续期是有偿的,因此既往也是这样做的。

温州之外,土地到期还需全面解决

从“温州一小步”到“中国一大步”,想要迈出更大的步伐,还有更多问题需要解决。

  • 不可否认的是,中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》中提出的“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”,的确为解决这个悬而未决的问题提供了一个很好的时间窗口。但考虑到这个问题涉及部门利益、涉及土地公有制、涉及未来房产税的合法性,必须承认,这是一个极其考验智慧的重大命题。

  • 有媒体援引专家观点认为,从“温州一小步”到“中国一大步”,至少还有三个方面的问题需要解决,或者说还有三个方面的障碍等待跨越。一是公平问题,市场经济讲究公平公正,讲究政策的连续性和可预期。二是财政问题,土地出让金是地方财政的重要来源,住宅土地使用权到期是否免费续期,说到底关系到地方的钱袋子问题。不得不承认,土地财政在调动地方积极性、推动经济增长、完善城市公共基础设施方面起了很大作用。三是税收问题,要从“温州一小步”变成“中国一大步”,意味着要实行财政体制改革,实现地方事权与财权的匹配,同时要打破土地财政,减少地方政府对土地财政的依赖,保证地方政府的长期稳定税源。其中,土地出让金向房产保有环节征税的转换,被认为是必由路径。

  • 澎湃新闻评论称,改革是一个盈科而进的过程,面对历史问题的积聚,改革注定也是一个不进则退的过程。十年前《物权法》的“自动续期”是一颗定心丸,在十年之后,面对温州这种土地使用权较短的房产陆续到期,改革又到了“临门一脚”的时候。

在改革30多年的历史进程中,中国人距离“恒产恒心”越来越近。如今,解决土地使用权到期问题,不仅要救火式地解决个案,更需要拿出最大的改革勇气和魄力,做出全面的法律制度安排。

世界各国土地产权制度一览

  • 由于国情及历史原因,世界各国的土地产权制度不尽相同。

  • 英国

    在英国、英联邦国家和地区,全部的土地从法律上都归英王或国家所有。也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人,个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。英国、英联邦国家和地区的土地虽然在法律上都属于英王(国家)所有,但拥有永久业权的土地持有人实际上就是该土地的拥有者。

  • 美国

    美国国土面积中私人所有的土地占58%,土地以私有制为主。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯,各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租,价格由市场供求关系决定。联邦政府所有土地主要包括联邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地和军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立,不存在任意占用或平调,确实需要时要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。

  • 新加坡

    在新加坡,建屋发展局可以无偿得到政府划拨的土地,而私人房地产开发商则必须通过土地批租,有偿获得土地使用权。政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益;防止地产炒作,对居民购买组屋次数做出严格限定;居民购买组屋后一定年限内不得整房出租;组屋在购买后5年之内不得转让,也不能用于商业性经营,否则将受到法律严惩。

  • 澳大利亚

    在澳洲,购房者必须先行向澳洲政府购买地皮,也就是说,只有在取得土地证之后,才能进行下一个程序也就是房产开发。国外所谓开发商在严格意义上说更像是建造商,它们负责帮购房者设计、施工,并向政府部门报批。如在墨尔本购房,则需要缴纳的税费项目有土地印花税等,收取标准约为总房价的6%。此外,售出房产时也会有产生税费,主要征收的是增值税,如澳洲最高会按增值部分的45%来征收。

  • 泰国

    在泰国,房产土地使用年限为90年,到期之后则须归还给政府。

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